En el BOE del pasado 5 de marzo 2019 se ha publicado el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de marzo de 2019.
Según establece la Disposición transitoria primera de la citada norma, los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley 7/2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Principales Novedades:
Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos
- Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la esta ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se exceptúan los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 metros cuadrados o aquellos en los que la renta inicial exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en el cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, en cuyo caso se regirán por la voluntad de las partes.
- La duración mínima del contrato será de cinco años cuando el arrendador sea persona física o de siete años si es persona jurídica.
Se establece la prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Para ejercer la potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
En los supuestos de enajenación de la vivienda arrendada, el adquirente de la vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco o siete primeros años de vigencia del contrato, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.
- Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. La actualización anual de la renta no podrá exceder el IPC anual.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica. - La fianza se prestará en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
- Se establece la posibilidad de prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
- Se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el art. 10.1b).
- Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de la misma.