Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, a efectos de dotar de protección al arrendatario de una vivienda, se ha suprimido la exigencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento prevista en el art.7 y en el 14 LAU, no obstante lo cual en el art.13 LAU se establece que:
“Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art.9.1.”
“En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.”
Por lo tanto no es necesario, desde el 6 de marzo de 2019, que se inscriba en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento para tener eficacia y virtualidad frente a terceros adquirentes durante los cinco años o siete primeros años de duración del contrato. No obstante lo anterior, sí resulta necesaria la citada inscripción en relación al exceso en la duración del contrato más allá de los 5 o 7 años si se quiere que sea eficaz frente a terceros. Si estuviera el contrato inscrito continúa el arrendamiento por la duración pactada superior a 5 o 7 años.
Ahora bien, para la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, deben considerarse los siguientes aspectos:
1.- Resulta necesaria la elevación a escritura pública del contrato de arrendamiento para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El art.2 del Real Decreto 297/1996, de 23 febrero (sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos), exige la escritura pública notarial, caso de que el contrato se documentara de esa forma, o la elevación a escritura pública del documento privado que contiene el contrato de arrendamiento, de tal forma que si el contrato no está elevado a público, el arrendatario no podrá inscribirlo.
En virtud de lo anterior, el arrendatario podrá exigir al arrendador la elevación a público del contrato de arrendamiento y, ante la eventual negativa de éste último, ejercer las acciones judiciales oportunas en aras al cumplimiento de esta obligación.
En ese sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de fecha 5-6-12, ha reafirmado la necesaria constancia del contrato de arrendamiento en escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.- Una vez elevado a público el contrato de arrendamiento, puede instar su inscripción en el Registro de la Propiedad unilateralmente el arrendatario.
La escritura que contenga el contrato de arrendamiento puede inscribirse a petición únicamente del arrendatario al ser el más interesado (art.6 de la Ley Hipotecaria) para oponerlo a los terceros hipotecarios. En el citado artículo se establece que la inscripción de los títulos en el Registro puede solicitarse, indistintamente, por el que adquiere el derecho, por el que lo transmite o por quien tiene interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (o sus representantes).